오피스텔 주택수 제외 조건 알아보기!

오피스텔 주택수 제외 조건 알아보기!

최근 부동산 세법과 규제에 따라 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부는 세금, 대출, 청약 등에서 중요한 쟁점이 되고 있습니다.

 

특히 다주택자 규제, 양도세 중과, 종합부동산세 부과 여부를 따질 때 오피스텔의 성격이 어떻게 분류되는지가 핵심 포인트입니다.

 

이번 글에서는 오피스텔이 주택수에서 제외되는 경우와 포함되는 경우를 체계적으로 정리해 드리겠습니다.

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1. 오피스텔의 법적 성격

• 오피스텔(Office + Hotel)은 업무시설로 분류되는 준주택입니다.
• 건축법상 ‘업무시설’이지만, 실제로 주거용으로 사용되면 주택으로 간주됩니다.
• 즉, 용도와 사용 실태에 따라 주택수 포함 여부가 달라집니다.

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2. 오피스텔이 주택수에 포함되는 경우

다음과 같은 경우에는 오피스텔이 주택으로 인정되어 주택수에 포함됩니다.

• 실제 거주 목적으로 사용하는 경우
• 주민등록상 주소 이전 및 전입신고를 한 경우
• 임차인에게 주거용 임대를 준 경우
• 주택임대소득 신고 시 주거용으로 신고한 경우

이 경우 1세대 1주택 비과세, 양도세 중과, 종부세 부과에서 주택 수에 포함됩니다.

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3. 오피스텔이 주택수에서 제외되는 경우

다음과 같은 경우에는 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.

• 순수 업무용으로 사용하는 경우
• 상가, 사무실, 원룸 임대 등 비주거용 임대를 주는 경우
• 주거용으로 사용하지 않고 단순 투자용으로 보유만 하는 경우
• 전입신고가 되어 있지 않고, 실제 주거하지 않는 경우

이 경우에는 양도세, 종부세, 청약 자격 등에서 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

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4. 세금 및 규제와의 관계

① 양도소득세

• 주거용 오피스텔 → 주택으로 인정되어 다주택 중과세 적용
• 업무용 오피스텔 → 주택 수에서 제외, 중과세 피할 수 있음

② 종합부동산세

• 주거용 사용 → 종부세 주택 수에 합산
• 업무용 사용 → 합산 제외

③ 청약 자격

• 주거용 오피스텔 → 무주택 자격 상실
• 업무용 오피스텔 → 무주택으로 인정 가능

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5. 실제 사례

• 사례 1 : 직장 근처에 오피스텔을 전입신고 후 거주 → 주택 수 포함, 청약 불리
• 사례 2 : 오피스텔을 원룸 임대업(비주거용)으로 활용 → 주택 수 제외
• 사례 3 : 등기부상 오피스텔 보유만 하고 사용 안 함 → 주택 수 제외

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6. 주의사항

• 세무서와 지자체에서는 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다.
• 전입신고, 전기·수도 사용 내역, 임대차 계약 내용 등이 근거 자료가 됩니다.
• 청약 신청 시 오피스텔 보유 여부를 제대로 기재하지 않으면 불이익을 받을 수 있습니다.
• 세금 신고 시에도 주거용과 업무용을 명확히 구분해야 합니다.

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7. 정리

오피스텔은 기본적으로 업무시설이지만, 주거용으로 사용 시 주택수에 포함되고, 업무용으로 사용 시 제외됩니다. 따라서 세금, 청약, 대출 등에서 유불리를 따질 때 반드시 실제 사용 형태를 입증하는 것이 중요합니다.

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📌 결론

오피스텔의 주택수 포함 여부는 일률적으로 결정되지 않고, “주거용이냐, 업무용이냐”에 따라 달라집니다. 주택 규제를 피하거나 무주택 자격을 유지하려면 오피스텔 사용 형태를 명확히 관리하고, 세무·청약 시 관련 서류를 잘 준비하는 것이 필요합니다.

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